Chi fa cosa in una ristrutturazione?

Capire il ruolo di committente, progettista e impresa in una ristrutturazione è il primo passo per evitare incomprensioni, ritardi e spese fuori controllo.
Quando si ristruttura casa si pensa spesso in modo semplice e lineare: c’è chi progetta, c’è chi fa i lavori, e poi ci siamo noi che paghiamo.

In realtà una ristrutturazione è una relazione a tre (o spesso più) soggetti. E quando i ruoli si confondono o non vengono agiti in modo funzionale, iniziano i problemi.

Committente, progettista, impresa.
Chi fa cosa davvero?
E soprattutto: come si lavora bene insieme?

Ne abbiamo già parlato del ruolo del committente, ma ribadiamo volentieri che la sua presenza è una chiave fondamentale per una buona riuscita dei lavori.

Molte persone pensano che, una volta scelti progettista e impresa, il proprio ruolo come committenti sia semplicemente “aspettare”.
In qualche modo è vero: non devi dirigere gli operai o fare verifiche tecniche sulla qualità del lavoro né tanto meno cambiare dettagli specifici del progetto.
Ma delegare non significa sparire.

Il committente:

• prende le decisioni finali
• mantiene il controllo del budget
• verifica gli stati di avanzamento
• chiede chiarimenti quando qualcosa non è chiaro
• formalizza eventuali cambiamenti

Spesso tutte queste azioni le compie, con regolarità insieme ai progettistə che ha scelto.

Insomma non svolge un lavoro tecnico per cui servono competenze pregresse, ma è presente e responsabile per tutto il tempo, da quando sta cercando casa, a quando si elabora il progetto fino al cantiere.

Molte persone non sanno cosa devono fare e finiscono per  delegare in toto, sentendosi esclusə dal processo, in balia delle decisioni e dei tempi dettati da altrə. Oppure al contrario prendono il controllo totale, entrano in decisioni tecniche e creano caos nell’organizzazione e ricoprendo ruoli che non competono loro.

Un coinvolgimento equilibrato, collaborativo e attivo dei committenti è ciò che fa funzionare il progetto in modo fluido.
Conoscere il proprio ruolo è una buona partenza.

Il/la progettista non è solo “la persona che fa i disegni”. È molto di più.
È la figura che:

• verifica che tutto sia a norma (ancora prima di firmare le proposte di acquisto di una casa)
• presenta le pratiche (e si accerta che tutto sia in regola)
• coordina eventuali altre persone professioniste che si occupano del progetto (strutturista, termotecnicə, etc)
• tiene insieme visione, tecnica e burocrazia
• fa la direzione lavori, quindi organizza tempi di lavoro delle imprese coinvolte nel cantiere

È la persona che dovrebbe aiutarti a capire cosa è fattibile davvero e cosa no, non solo in fase di progetto, ma anche durante il cantiere.
Il suo ruolo è anche fare da filtro e connettore tra i committenti e le imprese. Un errore che vediamo succedere spesso è il tentativo di scavalcare questo filtro con l’idea di velocizzare i processi. Capita che, a cantiere avviato, i committenti parlino direttamente con le imprese e prendano decisioni operative senza coinvolgere chi ha fatto il progetto.

Da lì si generano a cascata malumori, ritardi e spese non controllate. Il progettista non è un passaggio burocratico, è la regia e come tale va trattato in un progetto.

L’impresa è chi materialmente costruisce: organizza il cantiere, si occupa della logistica e della realizzazione vera e propria dei lavori.
In un cantiere che funziona concorda tempistiche e step di lavori (e pagamenti) e li rispetta.

Ma proprio perché è esecutiva, è importante chiarire che l’impresa non è il/la progettista e non dovrebbe fare la direzione lavori.
Non solo perché non ha le competenze tecniche per farlo ma anche perché spesso non ha il controllo di tutte le fasi del progetto (ma solo di quelle che deve eseguire lei) e del budget totale (responsabilità invece in capo a chi progetta).

L’impresa lavora meglio quando il progetto è chiaro e condiviso, quando riceve indicazioni contraddittorie da committente e progettista il lavoro si complica.
Al contrario quando i ruoli si sovrappongono e si mescolano si genera confusione, per questo anche se c’è dialogo in cantiere, le decisioni si dovrebbero sempre prendere con chi progetta e tenendo traccia scritta (ad esempio via email) di eventuali modifiche o cambi in corso d’opera.

È funzionale coinvolgere chi si occuperà dei lavori già in fase di progetto: tutta una serie di dettagli costruttivi, compresa la scelta dei materiali e le tecniche più adatte potrebbero essere decise (e quindi previste e preventivate) prima del cantiere così da arrivare più che preparatə alla fase di cantiere.

I problemi più frequenti sono questi:

• il committente sparisce per mesi e quando torna non capisce che sta succedendo e si sente sopraffattə
• il progettista non condivide aggiornamenti, imprevisti di cantiere, scelte tecniche
• le decisioni vengono prese non secondo progetto, ma secondo quello che succede in cantiere
• l’impresa prende quasi in autonomia decisioni per “andare avanti”
• le modifiche non vengono messe per iscritto ma vengono prese tra singoli soggetti
• a SAL completato non segue il pagamento concordato

Il cantiere di una ristrutturazione è  un sistema complesso che ha un equilibrio delicato che si regge sulla buona comunicazione.
E sul fatto che ognunə svolga al meglio il suo ruolo.

Non serve che tuttə sappiano fare tutto, anzi.

Serve che:

• il committente sia presente ma non invadente
• il progettista coordini e tenga il quadro generale, dettando tempi e organizzando le fasi
• l’impresa esegua con chiarezza e trasparenza rispettando le indicazioni avute

E soprattutto che il dialogo sia fluido, regolare e che ci sia traccia di chi deve fare cosa e degli accordi presi.

Insomma, un buon cantiere non è quello senza imprevisti, è quello in cui gli imprevisti si possono affrontare insieme. Sapendo che ogni persona ha un ruolo essenziale da svolgere: non ce n’è uno più importante degli altri. La ristrutturazione va bene quando ognunə fa quello che deve fare.